среда, 17 сентября 2014 г.



Мертвый сезон: что осталось
в Сочи после Олимпиады

Ресторан «Каскад» когда-то считался лучшим заведением на Красной поляне. Бережно разложенные горные камни, фонтаны, пруд, где можно выловить себе к ужину форель... Дмитрий Капитанас построил его в 2006 году, продав два коттеджа и вложив в строительство вырученные 15 млн рублей. Вот только с Олимпиадой предприниматель не рассчитал. В 2009 году Капитанасу пришлось закрыть ресторан из-за строительства железной дороги. Землю отняли, компенсацию не выплатили. Но, когда эстакада выросла, оказалось, что место под бизнес еще осталось. Другое дело - будет ли он приносить прибыль? Дмитрий рискнул и снова открыл заведение. Теперь «Каскад» едва видно с дороги под железнодорожной эстакадой, а рядом регулярно проносятся скоростные поезда «Ласточка».

В день второго рождения ресторана мы стали его первыми клиентами. «Все, что сочинцы могли заработать на Олимпиаде, они заработали до нее», - говорит бывший глава поселка Красная поляна, а теперь предприниматель-рантье Сергей Авдеев, пришедший в “Каскад” проведать старого приятеля. Сам Авдеев перед Олимпиадой удачно сдавал строителям площади под жилье и офисы. В пиковое время стройки в Красной поляне находилось одновременно 50 000 человек (при 5 000 местных жителей).

Олимпиада прошла, и теперь местный бизнес пытается приспособиться к новым реалиям. Глобальные олимпийские проекты соседствуют с небольшими кафе и ресторанчиками - им вместе предстоит определять облик нового курорта. Что осталось после сочинской “стройки века”?
Империя «Омега»
Самый масштабный строитель, он же собственник олимпийского наследия – компания «Центр Омега». На балансе у нее находятся конькобежный центр «Адлер-Арена», главный медиа-центр площадью 158 000 кв. м, огромный гостиничный комплекс «Бархатные сезоны» на 9000 номеров, большая гостиница Tullip Inn Omega Sochi прямо на территории Олимпийского парка, а также комплекс административных зданий Олимпийской деревни. Вдобавок компания взяла подряд на обслуживание самого Олимпийского парка (300 млн рублей в год).

Когда-то «Омега» была маленьким местным ГУПом, площадкой для проведения конкурсов по подрядным торгам на ремонт и строительство, в том числе дорог. Все изменилось после того, как Сочи выиграл заявку на Олимпиаду. Возглавил компанию бывший начальник департамента строительства Краснодарского края Виктор Абулгафаров, председателем совета директоров стал 1-й замгубернатора Джамбулат Хатуотов. Бывший советник губернатора и экс-глава олимпийского департамента Краснодарского края Лариса Заведеева  в свое время запомнилась сочинцам тем, как жестко решала ситуацию с переселением жителей домов, которые сносили к Олимпиаде. Теперь она в должности 1-го зама гендиректора тоже представляет «Омегу».

«Центр Омега» стал фактически госкорпорацией краевого масштаба с огромным бюджетом. Общий объем инвестиций в строительство объектов под управлением компании - $2,4 млрд, это практически половина всего годового бюджета Краснодарского края в 2013 году. Лишь 20% из этого составили кредитные средства, остальное – деньги из регионального бюджета.
Во время Олимпиады корреспондент Forbes жил в новом комплексе “Бархатные сезоны” “Центра Омега”. Целый микрорайон, огороженной забором из сетки, разрезан надвое дорогой. Летом, несмотря на то, что от комплекса до моря – не больше 500 метров, мы застали здесь запустение. За огороженной территорией стоят пустые корпуса, посередине – бары, открывавшиеся к Олимпиаде как временные. Эти палаточные конструкции так и стоят с февраля, напоминая о былых временах, когда “Вареничная” по ночам превращалась в самый посещаемый иностранными гостями паб, а “Спортбар” ломился от сотен желающих успеть позавтракать до начала соревнований.

Сейчас, признается замгендиректора «Центра Омега» Лариса Заведеева, средняя загрузка у отеля  – 20%. Но даже она создается за счет специально организованных краем мероприятий: «Юные интеллектуалы России» вот приезжали. «Веселые старты» будем проводить», - говорит Заведеева. Размещение дотируется из бюджета.

Номерной фонд Сочи к олимпийским играм вырос с 24 000 номеров до 41 000. Почти половина из построенного приходится на гостиницы «Центра Омега». По словам Заведеевой, около 6000 номеров компания планирует продать как апартаменты. Но пока продажи не идут, поэтому в «Омеге» придумали сдавать номера по 25 000 рублей в месяц для тех, кто хочет пожить подольше на море.
Что делать с гигантским олимпийским медиа-центром - тоже пока неясно. Сначала здесь хотели сделать торговый центр. Потом – перепрофилировать его в торгово-выставочный. Одновременно выставочный центр хотели сделать и из «Адлер-Арены», но после того, как здесь прошел турнир по большому теннису, было решено превратить спорткомплекс в тренировочный центр. Выставки все-таки переместились в медиа-центр. Зарабатывает ли на этом «Центр Омега»? Лариса Заведеева признается, что выручка пока копеечная. «Это же имидж, им необходимо показывать, что наследие существует, оно работает и что объекты не являются «белыми слонами», - раскрывает топ-менеджер нехитрую стратегию госкомпании.
Олимпийскими объектами амбиции «Центра Омега» не исчерпываются. Именно этой компании доверили строительство новой трассы для «Формулы-1» (первая в истории гонка российского этапа «Формулы-1» пройдет 12 октября 2014 года). Сейчас весь периметр Олимпийского парка перегорожен – в срочном порядке завершается строительство трассы.
Без людей
Вечером летнего дня в гостинице Azimut Hotel Resort&SPA Sochi довольно безлюдно: у бассейна никого нет, места под пальмами пустуют. Английский паб в гостинице, который успешно работал всю Олимпиаду, теперь закрыт.
В единственном работающем баре в лобби сидит одинокий посетитель в шортах и смотрит футбол. Николай (так он представился) доволен, что выбрал «Азимут». По его словам, в Сочи он отдыхает впервые за 20 лет. На вопрос, почему все же решился на отдых в России, Николай ответил: «А выхода другого не было, выезд закрыт теперь». Собеседник, помявшись, признается, что служит в одном из силовых ведомств и теперь ему с семьей придется отдыхать только на территории страны. В России в силовых структурах числится более 4 млн человек, однако их еще нужно заманить в гостиницы. Патриотично настроенные граждане прошедшим летом выбирали для отдыха Крым. С учетом стоимости проживания государство позиционирует Крым как место для бюджетного отдыха, тогда как Сочи – для тех, кто побогаче. Именно для них строились новые гостиницы, и сейчас сервис стараются подогнать здесь под европейский.
Гендиректор компании Вексельберга «Топ-Проджект» Сергей Гоголев с раннего утра в гостинице контролирует работу управляющей компании «Азимут». По его словам, отель будет по уровню обслуживания не хуже египетских. Пока нет системы «все включено», но уже предлагается трехразовое питание. «Мы готовим и пакетные предложения, чтобы те, кто заезжает на большее количество дней, платили меньше».

Цены пока не кусаются. Корреспондент Forbes забронировал стандартный номер за 3450 рублей, и его бесплатно повысили до студии. «Из-за невысокой загрузки у нас есть возможность вам повысить класс номера», - сообщила девушка на ресепшн. По словам Сергея Гоголева, загрузка гостиницы сейчас находится на уровне 40%.
Лето на Красной поляне, в отличие от побережья, - мертвый сезон. Но цены на «Розе хутор» все равно не опускаются ниже 2500 рублей. Исполнительный директор «Розы хутор» Александр Белокобыльский рассказывает нам о курорте, глядя на него с построенной канатной дороги. По его словам, «канатка» летом дает ежедневную выручку в 2 млн рублей при стабильном трафике 2000 человек в день.

На канатную дорогу приезжают в основном люди, отдыхающие «внизу» - на море. Если днем по набережной Мзымты ходят толпы, то вечером курорт замирает. Белокобыльский старается разнообразить отдых так, чтобы люди оставались ночевать. Из озера для искусственного оснежения, созданного по требованию Международного Олимпийского комитета (МОК), делается пруд для купания. Открытый бассейн будет запущен и около гостиниц «Розы хутор».

Правда, события на Украине и последовавшее охлаждение международных отношений неожиданно подпортили планы курорта. «Мы очень ждали саммит «Большой Восьмерки», который должен был здесь пройти, – рассказывает Алексей Акиндинов, генеральный менеджер гостиницы «Golden Tulip Роза Хутор». - Он отменился, на нас это сильно повлияло». Пока средняя загрузка в горных отелях - 30%. Правда, это не касается Олимпийской деревни, где летом номера не сдаются. Сейчас домики здесь стоят как игрушечные, увешанные флагами разных государств. Спартанские условия олимпийской деревни скажутся на стоимости – в зимний сезон гостиница будет сдаваться по самым низким ценам на всем курорте.

Структуры миллиардера Олега Дерипаски тоже демпингуют. Мэр Сочи Сергей Пахомов не нарадуется методам его работы. «Берет и ставит цену в прибрежной Олимпийской деревне 1200 рублей в сутки, - рассказывает мэр Forbes. - Он у себя в аэропорту ставит своего туроператора и правильно поступает. Говорит: вас разместить? Пожалуйста, вот автобус мой стоит, поехали!».

На самом деле, цены все же повыше – 1800 рублей, но замгендиректора «Базового элемента» Андрей Елинсон говорит, что такой метод действительно работает. Как оказалось, довольно много туристов все еще прилетают в Сочи без забронированных номеров. Мы едем с Елинсоном на двух Segway по Олимпийскому парку. На них можно добраться и до пляжа, который здесь называют «лего-пляжем». Сотрудникам «Базэла» пришло в голову раскрасить в разные цвета огромные бетонные конструкции, сдерживающие волны.
По словам Елинсона, главное – наполнить это место жизнью: «Можно делать рекреационный туризм, помимо этого пытаемся создавать дополнительные точки притяжения. Ведем переговоры с коллегами из Red Bull, если переговоры пройдут успешно, будет аэрошоу. Помогает нам ледовое шоу Ильи Авербуха». На другом берегу Мзымты открылась школа аквабайка, Олег Дерипаска достроил и марину для яхт - открылась первая очередь, которая обеспечивает возможности обслуживания и круглогодичной стоянки 40 яхт.
Несносный Сочи
Основная проблема сейчас – распродать апартаменты в Олимпийской деревне и не только. Всего было построено 2985 квартир, к лету их оборудовали кухнями. Средняя цена – 150 000 за кв. м – это верхняя планка стоимости элитного жилья в сочинских новостройках.
На распродать построенную к Олимпиаде недвижимость будет непросто. Сделок сейчас настолько мало, что сложно даже выяснить порядок цен на нее. «Мы видим запросы на продажу и совершенно не видим желания покупать, тем более по нынешним невероятно высоким по меркам курортной недвижимости ценам, - говорит владелец агентства недвижимости Evans Аня Левитова. - Это анализ цены запроса, а не рыночной цены недвижимости. Чтобы определить рыночную цену, нужен рынок, разумный объем сделок, а большое количество предложений на продажу по высоким ценам не говорит вообще ни о чем». Президент гильдии риэлторов Сочи Михаил Титов рассказывает, как уже полгода пытается продать свою 3-комнатную квартиру в Нижнеимеретинской долине. Он даже выставил цену ниже той, по которой когда-то купил.

«Рынок недвижимости частично стагнировал», - признается гендиректор девелоперской компании «Снегири» Геннадий Мелкумян. Московская компания тоже собиралась построить апартаменты в центральном Сочи на берегу моря, но, узнав об Олимпиаде, изменила проект: под жилье были отданы последние этажи зданий, а на 1-14 этажах решили разместить гостиницу. Заключили договор с Hyatt, стоимость инвестиций выросла с $200 млн до $400 млн. Гостиницу в срок достроили прямо к Олимпиаде, и не без «помощи» властей. Лишь за три дня до игр был подписан договор об электроснабжении объекта.

«Снегири» построили одну из самых дорогих гостиниц на побережье. «Hyatt признает, что это одна их лучших гостиниц в мире под их управлением» - говорит Мелкунян. Мебель - только итальянская, умывальники - из цельного камня весом в 360 кг. Во время Олимпиады «Снегири» заселяли официальных гостей бесплатно, сейчас гостиница закрылась на доработку – по словам Мелкуняна, нужно поменять отделку на более дорогую.
Но сейчас главная проблема даже не в стагнации рынка, а в центральной набережной Сочи, над которой находится гостиница. «Когда реализуешь тот или иной проект, рассматриваешь местоположение - что есть вокруг, инфраструктура, все точки, - говорит Геннадий Мелкунян. - Мы предполагали, и были определенные заверения от администрации, что все будет красиво. Не было и мысли, что набережная к Олимпиаде не будет заново построена». По словам Мелкуняна, сейчас набережная находится в неподобающем состоянии: «Она не соответствует не то, что городу-курорту номер один в стране, да и просто городу курорту».

Мэр Сочи Пахомов признает, что обещанных миллиардов на реконструкцию набережных город так и не получил. Два года назад он рассказывал, что на выкуп только своих же собственных бун (гидротехнических сооружений на берегу – Forbes) России придется потратить около 2 млрд рублей. Когда-то гидросооружения раздали в аренду на 49 лет, и они превратились в рестораны, кафе. Именно они закрыли вид на море и «убили» набережную. «Катастрофа случится, если мы не воспользуемся олимпийским законом, не снесем с бун все эти незаконно установленные рестораны», - говорил Пахомов в 2012 году.
Катастрофа случилась. Кафе остались на прежнем месте, и Пахомов их сносить уже не собирается. По его словам, договориться с владельцами слишком сложно. Теперь у него новая идея – насыпать еще одну набережную ближе к морю, а ту оставить как есть. Но на это тоже нужны деньги, которых нет.
Вадим Хазов, основатель московской компании “Велодело”, осенью 2013 года решил к Олимпиаде устроить в Сочи европейский сервис - населить город велосипедами с велопарковками по примеру Москвы. Чтобы жители и туристы могли самостоятельно брать велосипеды и кататься по городу.
Он был готов сам привезти велосипеды, и даже нашел спонсора на оснащение автоматическизх запорных станций – это самое дорогое в проекте (только стоянка под одно колесо стоит 500 евро). Публично мэр Сочи Пахомов одобрил идею, встретившись с Хазовым. Однако проект стоимостью в 60 млн рублей не состоялся просто из-за того, что Хазова чиновники игнорировали.
«Прилетаешь в Сочи, а тебе говорят – «замгубернатора не может с вами встретится он улетел в Краснодар по делу. Вроде ты договорился, что завтра прилетаешь, а тут на тебе», - рассказывает  Хазов. Согласовать список парковок никак не получилось из-за отсутствия ясности с собственностью на землю. Вадим Хазов сетует, что потратил полмиллиона только на авиабилеты, однако дело не сдвинулось с мертвой точки.

К Олимпиаде велопрокат так и не заработал: корреспондент Forbes лично наблюдал иностранных гостей, которые покупали велосипеды, чтобы покататься две недели по Сочи. Не получилось открыть велопрокат и в этом летнем сезоне.
Автор: на

Комментариев нет:

Отправить комментарий

Подписаться на: Комментарии к сообщению (Atom)